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新力控股:消失的高负债 少数股东权益激增7倍

admin 2020-04-29 17:13 未知

  通过联营、合营,将负债出表,减轻了整体负债的压力,实实在在增加了净资产的厚度。2019年联营、合营的资产规模为132.25亿元,占非流动资产72%以上,而新力的净资产总额为148.96亿元,同比增长194.37%。

  土储加速扩充,给了新力进阶千亿的底气。2020年新力将销售目标定为同比增长20%,也就是销售额1069亿元。不过,从近两年的业绩增长来看,增长重任又要落在合作方身上。

  来源微信公众号:地产K线

  擎举着千亿目标,新力控股集团(02103.HK,以下简称“新力”)开始在土地市场频频发力。

  2016年-2018年,新力的财务成本分别为0.99亿元、3.17亿元和4.26亿元,以2018年为例,财务成本几乎逼近当年5.54亿元的净利润。而这是经过利息资本化的数据,如果不进行此项操作,2018年需要支付的银行及其他借款利息则为12.18亿元,远超净利。

  这一占比远低于行业平均水平。根据克而瑞统计数据显示,2019年,TOP100房企销售权益比在75%左右,头部房企的权益占比多在50%以上。

  2019年少数股东权益67.28亿,较去年增加59.12亿元,而母公司拥有人所占权益的增幅为39.23亿元。一经对比,少数股东权益的增幅超过归母权益20多个亿,占总权益比例达到45.71%,比重几乎逼近母公司拥有人所占权益的54.83%。

  少数股东权益激增7倍

  土地收购方式多管齐下,新力的总权益面积增至1509万平方米,新增土储的区域也有意跳出江西,将重点投入到长三角、华中华西的高增长区域,2019年两地区的新增项目分别为15个、11个,占据新增项目的七成以上。

责任编辑:马婕

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  之所以说张园林低调,是因为有关他的个人信息太少。但在发展新力上,他却并不低调,甚至还带着几分张扬。

  几近平分秋色的占比,在收益上却是大相径庭,可谓是一个天上,一个地下。2019年少数股东所占的溢利为5651万元,同比大减60%;而母公司拥有人所占的溢利却增长3倍有余,为19.58亿元。

  尤其进入4月以来,新力连续在江西大本营及温州夺地。先是月初以3.39亿元获得赣州一商用地;4月26日,联合上海泓翊房地产有限公司以1.74亿元在温州再下一城,溢价率29.8%。

  作为上市地产的新晋兵,新力在不久前公布了上市首年的第一份年报。业绩看上去相当漂亮,几乎都是翻倍的增长,最低涨幅也有1倍之多。2019年,新力完成914亿元销售额,离千亿规模只差临门一脚。

  除了狂飙突进的业绩,还有骤然下降的净负债率。乐居财经获悉,截至2019年末,新力净负债率为67%,同比下降170.9个百分点;相较于8个月前上市之初的310%,足足下降了243个百分点。净负债率是如何在短时间内极速下降的?之前的高负债又去了哪里?

  新力控股联席董事长兼执行董事 张园林

  蛰伏9年,新力成功赴港上市,头顶港股最年轻上市房企、赣系地产第一股的光环,一向低调的创始人张园林也被推到镁光灯下。

  扩张步调不减,净负债率却能大幅下降,这要得益于翻倍增长的少数股东权益。财报显示,2019年非控股权益为67.29亿元,同比增长723.95%。7倍多的规模增长,足见新力对合作开发的高度依赖。

  乐居财经 张丹 发自杭州

  2019年新力在联营企业、合营企业的投资为72.32亿元、59.93亿元,比2018年分别增长了65.24亿元、21.27亿元。在联营、合营规模扩增86.50亿元,增速近两倍的情况下,二者的回报也呈现158.33%的同比增长,基本保持同频震动。不过值得关注的是,联营企业在规模扩增9倍的情况下,利润未增反降,同比降幅19.2%。

  2019年,新力再度将19.53亿元利息资本化,资本化率达到81%,由此,新力的财务成本为4.56亿元,同比增长仅为7.2%。即使进行这种操作,高昂的财务成本仍在侵蚀着新力的净利润,这也是净利率低的原因之一。

  新力超914亿元的销售额背后是累累负债,负债与规模基本保持同速前景。2016年—2018年,新力的收入为分别为22.23亿元、52.41亿元、84.15亿元,而净负债率一直处在200%以上,分别为300%、205%、238%。

  这还是在新力动用上市所得款之后的计息借款。财报中提到,2019年新力动用了上市所筹款21.89亿中的6.7亿元,用来偿还了部分计息借款。

  在一串串叠倍翻涨的数字中,其扩张野心表露无遗。2010年成立,五年时间就以45亿元销售额做到江西前三;2017年以457亿元销售额跻身全国50强;2018年初,新力创始人、董事长张园林更是提出“保800亿争1000亿”的目标。

  如此大的差距,再加上净负债率的猛降,难免让人产生“明股实债”的疑虑:一部分债务被隐藏到股权里了?

  接近2倍的净负债率降速,融资成本却与去年237.9%的净负债率不相上下。财报提到,2019年加权平均融资成本为9.2%,2018年为9.3%。

  2019年收入269.85亿元,净负债率67%。收入是2018年的3倍之多,净负债率却从此前的高位骤降。这其中,与新力对有息负债规模的控制,以及上市融资金额的填补有直接的关系。

  2018年、2019年新力的合约销售额分别为710.81亿元、9147.23亿元,而应占权益合约销售额则为346.81亿元、451.09亿元,公司贡献的比例均不及半,近六成的比例为合作方所拥有。

  联营、合营负债出表

  “长三角”虽不是目前新力土储最多的区域,却是新增最为迅猛的区域。2019年36个新增项目中,长三角就占了15个,接近新增项目的一半。而“分担风险”的合作开发模式,是目前新力的重要依赖,2019年近六成的销售都为合作方贡献。

  从江西迁都上海,张园林所觊觎的,不仅限于江西头部房企,而是全国一线阵营。

  由于联营、合营企业的不并表,其负债情况无从得知。乐居财经从财报中获悉,2019年新力出售附属公司获得了超60倍的净收益,出售资产的力度不小。

  短债偿还压力大

  截至2019年底,除去受限制的57.49亿元现金,及已抵押的存款2.9亿元,可灵活支配的现金及现金等价物105.59亿元,不能完全覆盖短债,尚存10.85亿元的资金缺口。

  年报显示,新力2019年营收同比增长220.7%,毛利增速仅为154.5%;而毛利率与净利率之间的差距,更是双位数与个位数的差距。数据显示,2016-2019年,新力年均毛利率分別为24.7%、33.7%、37.3%、29.6%,而净利率只有5.9%、5.3%、6.9%、7.5%。

  截至2019年底,新力未偿还借款总额为265.73亿元,比2018年的221亿元同比上升约20%,其中一年内到期的银行借款及其它借款等共计116.44亿元,占比44%。在规模、收入都是翻倍增长的情况,新力成功将有息负债的增速控制在20%以内。不过,在新力的债务中,有近一半需要在2020年偿还。

  规模增长带来业绩提升,同样也带来了负债,二者的微妙之处在于,增长速度的竞技。

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  新力创立仅8年,张园林就筹划跻身千亿阵营。2019年,在拿到上市融资之后,新力扩张的步伐愈显急促,一年花费343亿元,新增了36个项目。

  少数股东权益的大幅增长,没有换来正向回报,而且不增反减。数据显示,2019年新力归母权益为81.67亿元,归母净利润为19.58亿元,非控股权益为67.29亿元,非控股溢利为5651万元。少数股东权益是归母权益的80%以上,但利润却仅为归母净利润的2%。

  未来净利率力争8%—10%,是新力给自己定的目标。而张园林也意识到了规模急速增长之后,运营的重要性,于是引入了在房地产、金融都有着丰富经验的明星经理人陈凯,让他专注于公司业务和运营发展。

  为了避免财务成本对净利的过度侵占,新力还通过利息资本化,来达到降本增资的效果。

  在2019年新力业绩发布会上,身为新力联席董事长、行政总裁兼执行董事陈凯也表示:“接下来,新力要在产品、服务好的基础上,加强成本的严控。”

  在这合作方中,除了并表的少数股东之外,未能并表的联营、合营企业也是其重要的收入来源。相较于2018年,2019年少数股东权益激增7倍之多,飙升至67亿元,而联营合营的规模也增长有近两倍,从45.74亿元增至132.25亿元。

  通过加大净资产来降低杠杆率,以推动净负债率的降低。然而,突降的净负债率,却未能同步降低融资成本。

  这从低于50%的权益销售比例也得以印证。在914.23亿元的合约销售中,归属集团权益的合同销售金额为451.09亿元,销售权益比仅为49.3%。



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